Emlak piyasasının nabzını tutan sahibinden.com, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırladığı “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporunun yenisini yayınlandı. Rapora göre, Mayıs ayında Nisan’a kıyasla satılık konut talebi endeksi yüzde 3 düşmüştür. Konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlenen “satılan konutların satılık ilan sayısına oranı”nın ise ülke genelinde ve İstanbul’da artarken, Ankara’da ve İzmir’de düştüğü görülüyor. Ayrıca, konut piyasasındaki hareketliliğin bir diğer ölçütü olarak kullanılan, satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren “kapatılan satılık ilan yaşı” da önceki aya kıyasla ülke genelinde ve 3 büyükşehirde artmıştır.
İstanbul’da 6 Şubat depreminin etkisiyle depreme dayanıklı olduğu düşünülen ilçelerdeki satılık konut fiyatlarının daha hızlı arttığı gözlemleniyor. Verilere göre Çatalca’nın bu dönemde yüzde 33,3 artış oranıyla İstanbul’un depremden sonra konutun en hızlı değerlenen ilçesi olduğu görülüyor. Ayrıca, Şile yüzde 31,7, Arnavutköy yüzde 28,1, Sultanbeyli yüzde 24,4, Silivri yüzde 23,9 ve Sancaktepe yüzde 23,3 ile fiyatların en çok arttığı ilçeler olarak öne çıkıyor.
Mayıs ayında kiralık konut talep göstergesi ise tatilin etkisiyle Nisan’a kıyasla yüzde 14,6 artmıştır. Geçen yılın aynı ayına kıyasla da kiralık konut talebi yüzde 3,8 daha yüksek. Kiralık konut piyasasında bir canlılık göstergesi olan “kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı” hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde artmıştır. Öte yandan, kiralık konut piyasasındaki bir diğer canlılık göstergesi olan ve kiralık ilanların ne kadar süre yayında kaldığını ölçen “kapatılan kiralık ilan yaşı” da hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde yükselmiştir.
Kiralık konut piyasasında ılımlı hareketlilik
Nisan ayında uzun süren bayram tatili sebebiyle belirgin bir düşüş gösteren kiralık konut talebinde Mayıs’ta önemli bir artış görülmüştür. Buna göre kiralık konut talep endeksi Nisan’dan Mayıs’a yüzde 14,6’ya yükselmiştir. Öte yandan, kiralık konut talebinin geçen yılın Mayıs ayına kıyasla yüzde 3,8 daha yüksek olduğu gözlemlenmiştir.
Şekil 1’de, Türkiye genelinde kiralanan konut sayısının kiralık konut ilan sayısına oranı gösterilmektedir. Bu oran Şubat’ta deprem etkisiyle belirgin bir artış göstermiş, ancak Nisan’daki bayram tatili sebebiyle azalmıştır. Kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı Mayıs’ta 1,5 puan artarak yüzde 21 olmuştur. Nisan’dan Mayıs’a bu değişimin detayları incelendiğinde kiralık ilan sayısının yüzde 9, kiralanan konut sayısının ise yüzde 17,4 arttığı görülmektedir. Hem kiralık ilan sayısının hem de kiralanan konut sayısının artması kiralık konut piyasasında bir canlanma emaresi olarak gösteriliyor.
Şekil-1: Türkiye genelinde kiralanan konut sayısının kiralık konut ilan sayısına oranı (%) (üst panel), kiralık ve kiralanan konut sayısı (Bin Adet) (alt panel)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Büyükşehirlerde kira artış hızları değişmeye başladı
Değişen arz talep dengesi doğal olarak kira fiyatlarına da yansıyor. Kira artış oranları incelendiğinde, Mayıs ayında yıllık ortalama kira artışı ülke genelinde yüzde 101 olurken büyükşehirlerdeki kira artış hızlarının farklılık gösterdiği göze çarpıyor (Tablo 1). Mayıs verilerine göre Muğla dışındaki büyükşehirlerdeki yıllık kira fiyatı artış oranı yıllık TÜFE enflasyon oranından ortalama yüzde 39,6 daha yüksek olduğu incelenmiştir. En yüksek fiyat artışı görülen il yıllık yüzde 288 ile Trabzon iken, en az artış yaşanan il yüzde 23,5 ile Muğla görülüyor.
Yüksek kira artış oranında Trabzon’u takip eden iller ise sırasıyla yüzde 261,4 ile Malatya, yüzde 213,2 ile Ordu, yüzde 192,7 ile Mardin ve yüzde 192,2 ile Ankara oldu.
Tablo 1: Yıllık kira artışlarının en yüksek ve en düşük olduğu iller – 2023 Mayıs
| İller | 2022 Mayıs m2 Fiyatı | 2023 Mayıs m2 Fiyatı | Yıllık Cari Kira Artışları (%) |
| Türkiye Ortalaması | 56,3 | 113,2 | 101 |
| Trabzon | 14,1 | 54,6 | 288 |
| Malatya | 14,3 | 51,8 | 261,4 |
| Ordu | 17,7 | 55,6 | 213,2 |
| Mardin | 12,5 | 36,6 | 192,7 |
| Ankara | 32,1 | 93,7 | 192,2 |
| Gaziantep | 28,2 | 61,3 | 117,3 |
| İstanbul | 67 | 140,2 | 109,4 |
| Adana | 31 | 61,4 | 98 |
| Antalya | 84,6 | 133,3 | 57,6 |
| Muğla | 180 | 222,2 | 23,5 |
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Satış fiyatlarındaki artış İstanbul ve İzmir’de yavaşladı
Satılık konut fiyatlarındaki yıllık artış oranı Türkiye genelinde değişmezken, Ankara’da bir miktar arttı İstanbul’da ve İzmir’de azaldı. (Şekil 2).
Mayıs ayında satılık konut fiyatlarındaki yıllık artış oranının geçen iki ayda olduğu gibi Türkiye genelinde düştüğü incelendi (Şekil 2). Nisan’da yüzde 104,6 olan yıllık fiyat artışının Mayıs’ta yüzde 89,1’e gerilediği gözlemlendi. Geçen yılın aynı ayında 10.891 TL olan Türkiye geneli ortalama satılık konut ilan m2 fiyatı 20.596 TL’ye yükseldi.
Şekil 2: Türkiye ve üç büyük ilde satılık konut ilan fiyatlarının yıllık değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Satılan konut sayısının satılık ilan sayısına oranı en çok Ankara ve İzmir’de düşüşe geçti
Satılan konutların toplam satılık ilan sayısına oranı önceki aya kıyasla İstanbul’da 0,3 artarken Ankara ve İzmir’de 0,2 azaldı. (Şekil 3). Mayıs ayı verilerine göre satılan konutların toplam satılık ilan sayısına oranı İstanbul’da yüzde 4, Ankara’da yüzde 5,7, İzmir’de ise yüzde 3,9 oldu.(Şekil 3)
Şekil 3: Üç büyük ilde satılan konut sayısının satılık konut ilan sayısına oranı (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam